Por J. Luis Rojas
lrojas50@hotmail.com
La convivencia en los espacios residenciales de la República Dominicana atraviesa una
transformación profunda y preocupante. El auge de los alquileres de corta duración mediante
plataformas digitales como Airbnb, Booking.com y Vrbo ha generado tensiones que
trascienden lo social y lo comunitario, penetrando directamente en el ámbito jurídico y en la
protección de derechos fundamentales. Lo que se promociona como una alternativa turística
moderna se ha convertido, en la práctica, en un foco de conflictos que afecta la tranquilidad,
la seguridad y la salud de miles de familias.
Impactos negativos en la convivencia y la seguridad residencial
En la República Dominicana, los alquileres de corta duración se han convertido en una
actividad económica que beneficia principalmente a un reducido grupo de propietarios de
villas, residencias y apartamentos. Esta concentración de beneficios, sin una adecuada
regulación, ha generado riesgos significativos para la salud mental y la tranquilidad de
numerosas comunidades.
Los efectos adversos de esta modalidad de alquiler son cada vez más evidentes. La
proliferación de espacios destinados al ocio descontrolado, el flujo constante de visitantes y el
uso intensivo de las propiedades han provocado alteraciones en la convivencia, incremento
del ruido, deterioro del entorno y tensiones sociales que afectan directamente la calidad de
vida de los residentes permanentes.
Los problemas descritos trascienden lo meramente administrativo: constituyen perturbaciones
jurídicas que afectan derechos protegidos tanto por la Constitución como por diversas leyes
especiales. La situación se asemeja, en términos prácticos, a la dinámica de una selva, donde
predomina la incertidumbre y la ausencia de normas. Un alquiler de renta corta sin reglas
claras por parte del arrendatario reproduce ese escenario: genera desorden, vulnera garantías
básicas y coloca al propietario en una posición de indefensión.
Competencia desleal e informalidad tributaria
Mientras los establecimientos formales deben cumplir con el Código Tributario (Ley 11-
92), regulaciones municipales y normas del Ministerio de Turismo, miles de propietarios
operan en absoluta informalidad, evadiendo impuestos y obligaciones legales. Esta situación
genera una competencia desleal que distorsiona el mercado y debilita la institucionalidad.
El Estado ha mostrado resistencia a regular este sector por razones políticas, económicas y
operativas: presión de grupos interesados, temor a afectar a pequeños propietarios, limitada
capacidad de fiscalización digital y vínculos entre actores del sector inmobiliario y
funcionarios. Sin embargo, la ausencia de regulación no elimina la responsabilidad jurídica
de quienes alquilan, ni la protección legal de quienes sufren las consecuencias.
Herramientas legales disponibles para los ciudadanos
La ausencia de una respuesta efectiva por parte del Estado ha profundizado las afectaciones
que generan estas prácticas de alquiler; sin embargo, los residentes aún pueden recurrir a diversos mecanismos jurídicos para salvaguardar sus derechos y promover acciones
correctivas.
Ley 5038 sobre Condominios
La Asamblea de Condóminos puede, conforme a los Artículos 12, 15 y 19, prohibir los
alquileres de corta duración, imponer sanciones, regular el acceso de visitantes y accionar
judicialmente contra propietarios que violen el reglamento interno. Estas decisiones son
obligatorias y ejecutables ante los tribunales.
Código Civil Dominicano
El Artículo 1133 establece que el derecho de propiedad no puede ejercerse causando
perjuicio a terceros. El Artículo 1146 permite acciones civiles por perturbación, incluyendo
ruidos, actividades ilícitas y afectación de la tranquilidad.
Ley 90-19 Antirruido
Prohíbe la emisión de sonidos por encima de los decibeles permitidos y faculta sanciones
administrativas. El Artículo 8 permite la intervención del Ministerio Público cuando el ruido
afecta la salud, amparado en el Artículo 42 de la Constitución, que garantiza la integridad
física y mental.
Constitución de la República
La Constitución de la República Dominicana establece un marco de protección integral para
la persona y su entorno. El Artículo 15 reconoce el derecho de toda persona a disfrutar de un
medio ambiente sano y ecológicamente equilibrado, imponiendo al Estado la obligación de
preservar los recursos naturales y garantizar condiciones ambientales adecuadas para la vida.
El Artículo 38 consagra la dignidad humana como fundamento esencial del ordenamiento
jurídico y de la actuación de los poderes públicos. Esta dignidad, considerada sagrada e
inviolable, exige que el Estado asegure la protección efectiva de los derechos fundamentales
y promueva condiciones que permitan el desarrollo pleno de cada individuo.
Asimismo, el Artículo 42 establece que toda persona tiene derecho a que se respete su
integridad física, psíquica y moral, así como a vivir libre de violencia en cualquiera de sus
manifestaciones.
En este marco constitucional, la contaminación sonora y la inseguridad residencial
constituyen vulneraciones directas a estos principios. El ruido excesivo afecta la salud física y
mental, deteriora la calidad de vida y altera el equilibrio ambiental, contrariando lo dispuesto
en el Artículo 15. A su vez, la exposición constante a situaciones de inseguridad compromete
la integridad personal y genera afectaciones psicológicas que lesionan la dignidad humana y
el derecho a vivir sin violencia, protegidos por los Artículos 38 y 42.
En consecuencia, la protección frente a la contaminación sonora y la inseguridad no solo es
una demanda social legítima, sino una obligación constitucional que debe orientar la
actuación de las autoridades y las políticas públicas.
La ineficiencia de la Unidad Antirruido
Aunque el Ministerio de Interior y Policía promueve canales de denuncia, la respuesta
institucional es deficiente. Las llamadas no se atienden, las denuncias digitales no generan acción y las patrullas no intervienen. Esta brecha entre discurso y realidad debilita la confianza ciudadana y deja a los residentes en estado de indefensión.
El Ministerio de Interior y Policía ha reiterado que “el ruido afecta la salud, el aprendizaje y
aumenta el estrés”, razón por la cual, junto a la Policía Nacional, “ha convertido la unidad
antirruidos en una dirección especializada, con más recursos y personal, para responder mejor
a las infracciones”. Asimismo, la institución señala que se están “controlando los locales
nocturnos para que cumplan los horarios y el volumen adecuado, protegiendo así la
tranquilidad y seguridad de las comunidades”, e invita a la ciudadanía a “reportar excesos de
ruido al 911, para fomentar una cultura de respeto”. En definitiva, del dicho al hecho hay un
largo trecho.
Perfil psicosocial y jurídico de los propietarios que alquilan sin control
Muchos propietarios que utilizan plataformas digitales para alquilar sus villas, residencias y
apartamentos exhiben patrones de conducta que combinan un individualismo extremo, una
desconexión de la vida comunitaria, un desprecio por las normas de convivencia y una
violación sistemática de los mecanismos legales destinados a proteger los derechos
ciudadanos y garantizar relaciones sociales saludables.
Desde una perspectiva jurídica, este comportamiento constituye una negligencia consciente,
en tanto los propietarios ignoran deliberadamente los efectos que su actividad genera sobre
terceros y desatienden las obligaciones inherentes al uso responsable de sus inmuebles. Esta
omisión voluntaria no solo afecta la armonía comunitaria, sino que también vulnera
disposiciones legales diseñadas para asegurar la convivencia pacífica y el respeto mutuo entre
los habitantes de una comunidad.
El derecho dominicano reconoce que la propiedad implica obligaciones. El Artículo 51 de la
Constitución establece que el uso de la propiedad debe cumplir una función social. Alquilar
sin filtros, sin controles y sin responsabilidad viola este principio y abre la puerta a sanciones
civiles y administrativas.
La contaminación sonora es un agente de riesgo reconocido por el Ministerio de Salud
Pública. El ruido excesivo provoca insomnio, estrés, hipertensión, deterioro cognitivo y
afectación emocional. En entornos residenciales, estos efectos se multiplican, afectando
especialmente a niños, adultos mayores y personas con condiciones de salud.
Déficit de educación ciudadana en materia de ruido
La falta de educación cívica sobre el ruido responde a factores culturales, históricos y
estructurales: normalización del ruido como símbolo de celebración, ausencia de sanciones
reales, debilidad de la formación escolar y desigualdad social. Esta combinación ha generado
una ciudadanía que no reconoce el ruido como un problema jurídico y de salud pública.
En la República Dominicana, los alquileres de corta duración a través de plataformas
digitales han experimentado un crecimiento acelerado en los últimos años. Este fenómeno,
impulsado por la expansión del turismo interno y por la búsqueda de ingresos adicionales por
parte de algunos propietarios, ha generado transformaciones profundas en comunidades
residenciales que originalmente fueron concebidas para la tranquilidad, el descanso y la vida
familiar. La ausencia de una regulación clara, la débil institucionalidad y la falta de
mecanismos efectivos de supervisión han permitido que esta práctica se extienda sin control,
provocando tensiones sociales y afectaciones directas a la calidad de vida de quienes residen
de manera permanente en estos espacios.
La historia de Desiderio
Desiderio es un profesional de clase media que, junto a su esposa —también profesional de
clase media— decidió, después de más de treinta y tres años de trabajo en el sector público y
en diversas universidades privadas, adquirir una porción de tierra de 1,117 metros cuadrados
en un proyecto ecológico denominado Estancia Río de Yuboa, ubicado en Piedra Blanca,
Bonao. Su aspiración era legítima y profundamente humana: construir una residencia
campestre para disfrutar la jubilación en armonía con la naturaleza, en un entorno seguro,
silencioso y propicio para compartir con hijos, nietos y amigos.
El proyecto, desarrollado por DEPROINSA, se promocionó como una comunidad residencial
ecológica, con acceso al río Yuboa, flora y fauna abundante, cerros, cañadas y una atmósfera
de serenidad que constituía su principal atractivo. No era un complejo turístico ni un espacio
para actividades comerciales. De hecho, el artículo 5 de los Estatutos de DEPROINSA
establece claramente que los lotes solo pueden destinarse a la construcción de casas
campestres para uso familiar, prohibiendo expresamente cualquier otro tipo de explotación.
Sin embargo, como suele ocurrir en la sociedad dominicana —donde la débil
institucionalidad, el irrespeto al derecho ajeno y la cultura del sálvese quien pueda se
combinan con prácticas rentistas— un grupo de ocho adquirientes decidió transformar sus
propiedades en lujosas villas destinadas al alquiler de corta duración. Estas villas se
promocionan cada fin de semana en plataformas digitales formales e informales, atrayendo
grupos de visitantes que, en franca violación de las normas de convivencia y de las
disposiciones sobre contaminación sónica, reproducen música a niveles de decibeles no
permitidos, a cualquier hora del día, la tarde o la noche.
El resultado ha sido la desnaturalización de la esencia de Estancia Río de Yuboa. Lo que
debía ser un espacio de paz y contacto con la naturaleza se ha convertido, en determinados
momentos, en un escenario de ruido, irrespeto y deterioro ambiental. Desiderio, como
muchos otros propietarios que invirtieron buscando calidad de vida, se siente defraudado y
vulnerado.
Frente a esta situación, Desiderio ha expresado su determinación de utilizar todos los
mecanismos legales disponibles para impedir que un pequeño grupo —más comprometido
con el dinero que con la convivencia sana— convierta el proyecto en tierra de nadie, donde
solo prevalezcan los más ruidosos e irrespetuosos. Su historia no es aislada: es el reflejo de
un fenómeno nacional que exige regulación, supervisión y responsabilidad colectiva.
¿Quién le pondrá el cascabel al gato?
La convivencia no puede quedar supeditada a intereses particulares ni a la lógica del mercado
descontrolado. La institucionalidad debe garantizar que los proyectos residenciales
mantengan su naturaleza y que los derechos de quienes buscan vivir en paz no sean
atropellados por quienes ven en cada espacio una oportunidad de negocio sin límites. La
experiencia de Desiderio, y de tantos otros ciudadanos, evidencia la urgencia de establecer
normas claras que regulen los alquileres de corta duración, protejan la tranquilidad de las
comunidades y aseguren el respeto al derecho ajeno.
La República Dominicana necesita avanzar hacia un modelo de convivencia donde la libertad
económica no implique la destrucción de la vida comunitaria. La historia de Desiderio es, en
esencia, un llamado a la responsabilidad, a la institucionalidad y al respeto mutuo.
La convivencia ciudadana en la República Dominicana enfrenta un desafío urgente: la
expansión descontrolada de los alquileres de corta duración y la incapacidad estatal para
regular el ruido y proteger la vida residencial. Los ciudadanos deben recurrir a los
mecanismos legales disponibles para defender su derecho al descanso, a la seguridad y a la
salud, amparados en la Constitución, la Ley 5038 sobre Condominios, el Código Civil y la
Ley Antirruido.
Asimismo, es necesario llamar la atención de aquellos propietarios que han convertido los
alquileres de corta duración en una actividad puramente mercantil, ignorando la tranquilidad
y la convivencia de sus vecinos. El Artículo 1133 del Código Civil establece que el ejercicio
del derecho de propiedad no puede causar perjuicio a terceros, y el Artículo 1146 permite
acciones civiles contra quienes perturban la tranquilidad ajena. La rentabilidad económica no
puede colocarse por encima del derecho constitucional al descanso, a la integridad física y a
la vida comunitaria. La convivencia exige límites, y la ética ciudadana —respaldada por el
marco legal vigente— demanda que cada propietario asuma su rol en la preservación del
orden y la armonía residencial.
Dicho en otra palabra, en la República Dominicana, los alquileres de corta duración a través
de plataformas digitales han experimentado un crecimiento acelerado en los últimos años.
Este fenómeno, impulsado por la expansión del turismo interno y por la búsqueda de ingresos
adicionales por parte de algunos propietarios, ha generado transformaciones profundas en
comunidades residenciales que originalmente fueron concebidas para la tranquilidad, el
descanso y la vida familiar.
La ausencia de una regulación clara, la debilidad institucional y la falta de mecanismos
efectivos de supervisión han permitido que esta práctica se consolide sin control, generando
tensiones sociales y afectando la calidad de vida de los residentes permanentes. En este
contexto, la alusión a un Zeus dispuesto a sancionar severamente a quienes violan las normas
no es más que un reflejo de la frustración colectiva ante la inacción estatal. No se trata de
invocar deidades, sino de exigir que las instituciones asuman plenamente sus
responsabilidades: regular, supervisar y garantizar el cumplimiento de las leyes para proteger
el bienestar común y asegurar una convivencia ordenada, justa y sana.
